¿Amortizamos? Ojo con los gurús inmobiliarios - Vivirtiendo #60

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Salva Aparicio - Vivirtiendo
Salva Aparicio - Vivirtiendo
Buenas
Hoy se cumplen 60 semanas del primer boletín y parece que fue ayer
¿Cómo ha ido la semana?
Os dije la semana pasada que me gustaría haceros llegar alguna buena noticia.
¿Lo conseguiré?
Vamos allá
🗞 La inflación se moderó al 7,3% interanual en octubre pero los alimentos subieron un 15,8%
El IPC modera su subida a un 7,3% y la tasa anual de la inflación subyacente se mantiene en el 6,2%.
Los alimentos suben un 15,8%
BOOOM
La subida de precios de alimentos frescos y cesta esencial supera ampliamente el dato de IPC.
En definitiva, no podemos tirar cohetes y una vez más queda demostrado que el IPC es el impuesto más demoledor para las clases bajas-medias.
🗞 El Gobierno cuela el impuesto a las grandes fortunas como enmienda a los de banca y energéticas
Según el diario El Mundo: “el gravamen, según explicó la ministra de Hacienda María Jesús Montero debería tener tres tramos afectando a la riqueza entre tres y cinco millones de euros sobre la que se aplicaría un tipo del 1,7%; entre cinco y diez millones el tipo subiría al 2,1% y por encima de diez millones, ascendería al 3,5%.La previsión del Gobierno es la de recaudar con el nuevo gravamen hasta 1.500 millones de euros”
JAJAJAJAJAJA
Creo que la señora ministra no se entera de la película
No van a recaudar 1.500 millones de euros ni por asomo
¿Por qué?
Porque gran parte de la gente que tiene esos patrimonios no son tontos ni borregos que se dejan robar a cara descubierta y a plena luz del día como pretenden nuestros gobernantes.
Y sino que les pregunten a los despachos de asesores y abogados especializados sobre elusión fiscal que hay en este país.
Se les está amontonando la faena para llevarse mucho capital fuera.
Señoras y señores, otra sonda electoralista para que los más débiles se crean que la Sra. Montero es nuestra Robin Hood particular.
🗞 Hacienda se quedará con el 60% de cada euro de subida salarial que reciban rentas medias y bajas
Ahora le toca el turno a los pequeños y medianos.
Fedea advierte de que la rebaja del IRPF del Gobierno tiene en realidad un efecto perverso, y cifra en hasta tres millones los contribuyentes afectados por el incremento del tipo marginal
BOOOOOM!!
¿Ves como las subidas no son siempre para los más ricos?
Si es que Hacienda sin duda es el ENEMIGO de todos.
Por un lado nos venden la película de que van a quitarle al rico para darle al más pobre pero resulta que al más pobre también le quita un buen pedacito.
Harto estoy de comentar que lo que nos dan siempre por un lado nos lo quitan con creces por otro.
🗞 El IPC de EEUU se modera más de lo esperado y las bolsas se disparan al alza
Aquí está la buena noticia…
El jueves hubo un buen dato desde el otro lado del charco
Esta ralentización en el crecimiento de los precios da un respiro a la mayor economía del mundo y apuntala el argumento de los que esperan que la Reserva Federal modere el ritmo de las subidas de tipos.
El IPC de Estados Unidos correspondiente al mes de octubre se sitúa en el 7,7%, dos décimas por debajo de lo esperado por los inversores.
Las bolsas se dispararon con fuerza y el euro también recupera el terreno perdido estas últimas semanas.
Los bancos españoles se lo toman “regular” y bajan ya que si las subidas de tipos se relajan eso repercute en su “negocio”
La próxima reunión de la FED será el 13-14 de Diciembre
A ver si mientras tanto las bolsas cogen ritmo y tenemos un buen final de año
Vamossssss 🚀🚀🚀
🗞 ¿Ha llegado el “cryptoinvierno” o simplemente es una corrección?
No lo están pasando nada bien los inversores en criptomonedas estos días.
El Bitcoin está en un 70% de pérdidas sobre máximos de hace un año
Quiebras, rescates, Binance, FTX…
Muchas cosas han pasado para que las criptomonedas estén desangrándose pero la palma ha sido lo ocurrido con FTX
Empresa con sede en Bahamas, muy reconocida por sus constantes campañas de marketing, incluso “partners” del Foro Económico Mundial de Davos, que ha desviado gran parte del dinero de sus clientes mediante “puertas traseras” a otras compañías paralelas para hacer trading
¿Resultado? Todo por el aire
Ya sabéis mi opinión sobre estos activos… yo no me acerco ni con un palo
En su día me leí de cabo a rabo el libro “El Patrón Bitcoin” y la verdad es que me pareció un poco coñazo…
Sí, la tecnología blockchain es el futuro y me gusta su funcionamiento, pero de ahí a que la crypto XXXX me vaya a retirar invirtiendo 100€ pues hay un trecho.
Como mucho, llegado el caso, tendría algo en Bitcoin y nunca más del 5% de mi patrimonio
¿Me equivoco?
Puede ser
¿Y el resto de cryptos?
Para mí, pura especulación donde tienes más probabilidades de quedarte en calzoncillos que de comprarte un Lamborghini
Por cierto, aquellos que movéis criptomonedas y no pasáis por caja en la Renta porque pensáis que estáis a salvo de nuestro enemigo Hacienda, que sepáis que aquellos que trabajáis con Binance en breve os dejarán con el culo al aire ya que pasarán toda la info al fisco español.
Binance quiere ser buen chico y colaborar con la Unión Europea.
Ojito con no declarar los movimientos que hagas en plataformas que pasen información a Hacienda porque algún día te derribarán la puerta y sólo te ofrecerán dolor.
🗞 Fedea propone un ‘cheque’ de 1.900 euros para rentas medias y bajas
Seguimos con el reparto de cheques….
¡Esa no es la solución para atajar la inflación!
¿Sabéis para qué sirven los cheques?
Pues sin ir más lejos hay “chavales” que están usando el bono cultural de los 400€ para comprar cosas que luego revenden en plataformas como Wallapop y así gastarse ese dinero en otras cositas. [Fuente]
¿No aprendemos que el Lazarillo de Tormes es español?
🗞 Ola de despidos en empresas importantes del sector tecnológico
Twitter despide a la mitad de su plantilla (3.700) y Meta que es la empresa propietaria de Facebook, Whatasapp e Instagram se carga al 13% de su plantilla (11.000)
Y no queda ahí la cosa
Amazon también se sube al carro y tiene planteado despedir a unos 10.000 empleados (menos del 1% de su plantilla global)
Es más, si quieres saber cómo está el tema de los despidos en las tecnológicas americanas puedes consultar esta web: https://layoffs.fyi/
Según la misma, casi 120 mil personas han perdido su trabajo en casi 800 startups en lo que llevamos de año…
Hay muchas empresas sobredimensionadas ahora mismo y habrán más recortes, no sólo en EEUU sino aquí también.
Ah! y al hilo de los despidos de Twitter, ha salido el presidente Biden a la palestra insinuando que la compra de Twitter por parte de Elon Musk podría suponer una amenaza para la seguridad nacional…
Qué campeón el viejo Joe
Como ya no van a tener el “control” sobre lo que está bien y lo que está mal comentar en la red sale con ese comentario.
🗞 Calviño idea una ‘ley Beckham’ con un tipo del 15% para captar talento digital
El Gobierno pretende rebajar por tanto del 24% al 15% el tipo del impuesto sobre la renta que se cobrará a los no residentes que decidan emprender en España durante los primeros cuatro años de su aventura empresarial
¿Qué es lo que más llama la atención?
Correcto
Que ese trato favorable se reserve para los no residentes y no se amplíe a los emprendedores nacionales, al menos sobre el papel.
Por eso, todos nuestros nómadas digitales se están llevando sus residencias fiscales fuera.
¿Cuántos se habrán mudado ya a Portugal?
Cientos, miles….
🗞 Un único acertante gana más de 2.000 millones en la lotería de EE UU, un nuevo récord
¡Qué locura! 😱
Pero ojo… el acertante tiene que tomar la siguiente decisión:
  • Cobrar de golpe 930 millones de dólares (el resto vuela por los impuestos)
  • o bien cobrar unos 69 millones al año durante 29 años (lo cobraría íntegro)
Los números dicen que normalmente los acertantes de este tipo de premios coge la segunda opción.
¿Tú qué harías?
Yo lo tengo claro….
🗞 El cambio de banco de la hipoteca anula la deducción de vivienda en el IRPF
Ojo con este cambio que se ha sacado de la manga el fisco
Justo la semana pasada os comentaba que todavía está vigente la dresgravación de la hipoteca con un límite de 9.040 euros para aquellas primeras viviendas compradas antes de 2.013.
Pues bien Hacienda cambia de criterio y pasa a considerar que el cambio de la hipoteca de una entidad bancaria a una segunda distinta supone operaciones distintas y, por tanto, implican la pérdida al derecho a practicar la deducción por inversión en vivienda habitual.
¡Toma castaña!
🗞 La crisis dispara el estrés financiero y crece un 150% la búsqueda de términos económicos en Google
Los principales problemas para el 58% de españoles son económicos
En nuestro país hay una importante falta de educación financiera a todos los niveles y está claro que desde arriba no lo van a solucionar
No les conviene
Cuanto más ignorantes, financieramente hablando, seamos, más controlables seremos para los gobernantes
Desde aquí siempre intento aportar mi granito de arena para intentar ayudar en todo lo que pueda con mis conocimientos.
Si conoces a alguien que está perdido anímale a que se apunte a recibir mis boletines y a que pregunte sin miedo.

⚠ Cuidado con los "gurús" inmobiliarios
El pasado martes me hicieron llegar un video de TikTok (no lo tengo ni instalado ni pienso hacerlo) en el que un hombre americano de más o menos mi edad explicaba brevemente cómo se ganaba la vida gracias a la inversión inmobiliaria.
Básicamente, durante 23 segundos, mientras hace malabares con su bebé, te cuenta que tiene deudas inmobiliarias con el banco por un valor de $25 millones que le cuestan $100 mil al mes.
No está preocupado en absoluto por tan abultada deuda, es más, está super contento porque según él tiene propiedades valoradas en $43 millones a día de hoy que le reportan unos ingresos mensuales de $250 mil al mes.
Está genial, ¿no?
Se ve que consigue dormir a pierna suelta y personalmente me alegro por él, la verdad.
Si todo sigue como hasta ahora ganará un buen dinero al mes mientras va pagando su deuda
Pero…
¿Dónde está el problema?
Pues que te lo vende como algo seguro, como algo que no puede fallar y lo siento pero no es así.
Desde mi punto de vista y por mi pequeña experiencia en el tema inmobiliario, lo más importante no es lo que te puede generar tu patrimonio a día de hoy.
(ahora los precios son una locura)
Lo más importante para mí es lo siguiente:
1.- El precio de compra de los inmuebles.
2.- Ubicación y calidad de los mismos.
Ahora mismo cualquier inmueble lo puedes alquilar en menos de una semana a no ser que pretendas alquilar una cueva con cucarachas como compañeros de piso.
El tema es…
¿Ahora mismo es rentable comprar para alquilar?
Según todos los gurús inmobiliarios que te puedes encontrar por Twitter y Youtube te van a vender que la inversión inmobiliaria es la panacea, que es el complemento ideal para tu jubilación pero ojito si estás comprando una vivienda sobrevalorada…
Aprendamos un poco de la crisis inmobiliaria de 2.008
El hombre del video no dice si está pagando hipoteca a tipo fijo o tipo variable pero como sea variable y encima en EEUU que prepare el Hemoal porque se le va a poner la cosa complicadilla
¿Y si entramos finalmente en una recesión severa?
¿Y si miles de personas se quedan sin trabajo?
Tanto los precios de compra como de alquiler de las viviendas no pueden subir hasta el infinito.
¿Y si ocurre algo parecido a 2.008 y los precios de alquiler y compra se desploman?
Igual en lugar de ingresar $250 mil al mes ingresa $150 mil pero por las subidas de tipos ya no paga $100 mil y paga $130 y encima, para más inri, sus viviendas han bajado un 30% de valoración.
Eso es siendo catastrofista a más no poder, pero pasar, puede pasar.
¿Que a la larga un piso en una buena ubicación es ganancia segura?
No te digo que no
¿Que como tengas prisa por adquirir una vivienda para alquilarla la puedes “cagar”?
Pues seguramente sí
En tema inmobiliario hay que ver muchas cosas y hacer muchos números.
No es tan sencillo sacar la rentabilidad con un simple Excel
Siempre salen imprevistos, derramas, subidas de gasto de comunidad, subidas de IBI, inquilinos buenos, normalitos y horribles…
Para ser inversor inmobiliario no todo el mundo vale y no vale simplemente con comprar el piso, darle las llaves a la inmobiliaria y olvidarte.
No
Por ejemplo….
yo pienso que hoy en día adquirir un inmueble para alquilar por encima de 150 mil en una ciudad como la mía NO es buen negocio.
¿Por qué?
Para que sea un negocio aceptable para mí, debería estar mínimo en un 5,5 - 6% de rentabilidad BRUTA
Si coges esos 150.000 y sacas un 6% de rentabilidad bruta te sale que deberías cobrar 750€ al mes.
¿Qué hay en mi ciudad por 150.000€ decente y que sea buena inversión a muy largo plazo?
Poca cosa, por no decir prácticamente nada.
Más bien para pisos que sí, podrías alquilarlos por ese dinero porque se alquila todo, pero si todo se va al carajo son pisos que como mucho te pagarán 600€
Ahí la cosa ya cambia…
Te vas a un 4,8% de rentabilidad BRUTA
Para eso, prefiero invertir en otros activos la verdad.
Por otro lado, ¿crees que la gente, sobre todo la joven, va a poder pagar sine die alquileres de más de 750 euros al mes como el que paga un café?
Yo creo que no
Que para pagar un alquiler de 750€ al mes, la teoría dice que la unidad familiar debería ingresar como mínimo unos 2.400€ para no entrar en riesgo financiero.
¿Cuántas parejas jóvenes conoces que ingresen más que eso actualmente?
En definitiva….
Si estás convencido de que ahora la mejor opción para tus ahorros es comprar para alquilar sólo te digo que mires todas las opciones posibles, que no tengas prisa y sobre todo que no compres cualquier cosa en cualquier barrio o calle.
Intenta adquirir algo que tenga cierto tirón y que no hayan 150 pisos a la redonda igual que el tuyo.
Busca algo que lo haga “especial”
Mucha suerte.
PD: Aquí tenéis el vídeo por si queréis echarle un vistazo a la cara de felicidad del inversor.
PD2: en tema inmobiliario siempre hablo teniendo en cuenta mi experiencia en Valencia ciudad. Entiendo que ciudades como Barcelona o Madrid debe ser una locura este tema
🤔 Amortizar hipoteca, ¿sí o no?
Hay un caso en el que está CLARÍSIMO que no hay que amortizar hipoteca y es en el caso de que tengas un interés fijo que sea claramente inferior a la rentabilidad que le puedes sacar a ese dinero teniéndolo invertido.
En nuestro caso, con un 0,90% (con bonificadores) de interés fijo en la hipoteca ni nos planteamos amortizar un céntimo.
Nuestra cartera debe sacar más rentabilidad anual que dicho interés SÍ o Sí.
Si nuestra hipoteca fuera variable habría que hacer números de qué es lo que más conviene.
Si la variable ahora mismo por ejemplo está en el 3% y tus inversiones sacan un 6% a priori tampoco deberías amortizar.
Pero vamos con un ejemplo….
Hipoteca media en que la quedan por devolver 140.000 en 25 años
Tenemos un tipo de interés del 3,2% con un coste total del crédito sumando TODO de 203.565€
Con una cuota mensual de 678€, se están pagando 370€ de intereses al mes.
Si decidimos amortizar 10.000€, el pendiente se quedaría en 130 mil y los intereses globales se reducirían 4.541€.
La letra se quedaría en 630€ con unos intereses de 340€ .
Ahorro de intereses: 30€ al mes
Otro tema a tener en cuenta es en qué momento de la hipoteca nos encontramos
Es decir, la amortización siempre es preferible AL PRINCIPIO de la misma ya que es cuando pagamos más intereses.
Las hipotecas se rigen por el sistema de amortización francés, por el cual pagamos al principio más intereses que capital y los intereses se reducen a medida que transcurre el tiempo.
Para que te hagas una idea, en el ejemplo anterior, se pagan al principio sobre 370€ al mes de intereses y a partir del año 15 se estarían pagando unos 184€ de intereses pagando la misma cuota de 678€…
Amortizar la hipoteca de manera anticipada permite o bien rebajar la cuantía de la letra mensual o bien acortar la vida del crédito, lo que en cualquier caso conlleva un ahorro de los intereses totales.
Deberás elegir: reducir cuota o plazo.
Si los tipos suben mucho lo lógico es reducir cuota para no sentirnos ahogados pero si nuestra situación financiera lo permita entonces es mejor recortar el plazo para pagar menos intereses al final.
¿Ventajas fiscales?
Pues depende. Si compraste tu vivienda habitual antes del 1 de enero de 2013 tienes derecho a desgravación si amortizas hipoteca.
Hacienda devuelve el 15% de lo aportado en el ejercicio hasta un límite de 9.040 euros. Así, es posible obtener hasta 1.356 euros de beneficio fiscal, o el doble si un matrimonio titular de la hipoteca presenta la declaración de forma individual en vez de conjunta.
Consulta a tu asesor para que te ayude con esta parte
¿Comisiones?
Algunas hipotecas se firman con gastos de comisión por amortización parcial o completa.
Échale un vistazo a lo que firmaste antes de tomar una decisión.
Finalmente, también entra otro tema importante, el psicológico.
Todo dependerá de tu aversión al ver esa deuda
💼 Evolución de mi cartera
Buena alegría semanal… y que siga la fiesta 🥳
+1,92% rentabilidad de mi cartera la última semana
+20,33% rentabilidad acumulada
Y ésto ha sido todo por hoy.
¡Hasta la semana que viene! 👋🏼
Salva
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Soy Salva, padre, emprendedor y buscador de una buena jubilación a través de inversión en fondos, negocios e inmobiliario.

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